2026 다주택자 양도세 중과 기준 총정리: 조정대상지역·세율·적용시점

안녕하세요. 오늘은 요즘 가장 많이 물어보시는 다주택 양도세 중과 기준을 정리해보려고 합니다. “집 2채 있는데 중과되나요?”, “조정 대상 지역이 어디예요?”처럼 질문이 정말 많죠.

 

결론부터 말하면, 없던 제도가 새로 생긴 게 아니라 유예가 끝나면서 다시 적용되는 구조입니다. 즉, 2026년 5월 9일까지는 중과 유예였고, 유예가 종료되면 2026년 5월 10일부터 다주택 양도세 중과가 다시 시작됩니다. 국세청 세율 안내에서 ‘22.5.10.~’26.5.9. 구간이 중과 유예로 정리되어 있어, 2026년 5월 10일 이후 변화에 특히 주의해야 합니다. 

 

이번 글에서는 다주택 양도세 중과의 개념, 기본 양도세율, 중과 가산세율, 조정 대상 지역(서울 전역+경기 12개), 적용 시점, 그리고 “조정 1채+비조정 1채” 같은 헷갈리는 케이스까지 핵심만 정리해드립니다.

0) 목차

• 1) 다주택 양도세 중과 기본 개념
• 2) 2026 기본 양도세율(6%~45%)과 보유기간별 세율
• 3) 다주택 양도세 중과 세율(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)
• 4) 2026 조정 대상 지역: 서울 전역 + 경기 12개
• 5) 다주택 양도세 중과 적용 시점: 2026년 5월 10일
• 6) Q&A: 조정 1채 + 비조정 1채, 중과 대상인가요?
• 7) 종합부동산세 환급금 조회 체크
• 8) 검수 체크리스트(실무 적용 전 확인)
• 9) 마무리 의견

 

1) 다주택 양도세 중과 기본 개념

다주택 양도세 중과는 “조정 대상 지역 내 다주택자”에게 기본 양도세율에 추가 세율(가산세율)을 더 부과하는 제도입니다. 2026년 현재 기준으로 설명하면, 양도일 기준 1세대 2주택 이상인 상태에서 조정 대상 지역에 있는 주택을 양도하면 다주택 양도세 중과가 적용되는 구조입니다.

 

여기서 가장 중요하게 보셔야 하는 포인트는 두 가지입니다.

• 양도 시점에 ‘세대’ 기준으로 2주택 이상인지
• 지금 파는 집(양도 대상 주택)이 ‘조정 대상 지역’인지

즉 “주택이 2채다”만으로 자동 중과가 확정되는 게 아니라, 어느 집을 파느냐(조정 여부)가 다주택 양도세 중과 적용 여부를 갈라놓는 핵심 기준이 됩니다.

 

2) 2026 기본 양도세율(6%~45%)과 보유기간별 세율

 

2026년 현재 양도세율은 6%~45% 누진 구조입니다. 양도소득 과세표준(양도차익에서 각종 공제 후 금액)에 적용되며, 2025년과 동일한 구간으로 안내됩니다. 

과세표준	기본세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

단, 이 기본세율은 통상 2년 이상 보유에 해당하는 경우를 전제로 이해하시면 안전합니다. 보유기간이 짧으면 세율이 급격히 올라가는데, 국세청 안내에서도 단기 보유 시 고세율 적용이 정리되어 있습니다. 

• 보유 1년 미만(단기 양도): 70%
• 보유 2년 미만: 60%
• 보유 2년 이상: 기본세율(6~45%)

따라서 다주택 양도세 중과를 보기 전에, 보유기간(1년 미만/2년 미만/2년 이상)부터 반드시 체크하셔야 실제 세부담을 현실적으로 예측할 수 있습니다.

 

3) 다주택 양도세 중과 세율(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)

이제 핵심인 다주택 양도세 중과 세율을 보겠습니다. 중과는 “기본세율에 가산세율을 더하는 방식”이며, 1세대 2주택과 1세대 3주택 이상으로 나뉩니다.

• 1세대 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 1세대 3주택 이상자: 기본세율 + 30%p

예를 들어 과세표준이 최고 구간에 해당해 기본세율이 45%인 경우,

• 2주택 중과 시: 45% + 20%p = 65%
• 3주택 이상 중과 시: 45% + 30%p = 75%

여기에 지방소득세(통상 10%)까지 고려하면 체감 세율은 더 올라갑니다. 즉, 다주택 양도세 중과 구간에서는 “팔아도 남는 게 적다”는 체감이 커질 수 있습니다.

구분	가산세율	중과 세율(최고 구간 예시)	지방세 포함 체감(개념)
1세대 2주택자	기본 + 20%p	65%	약 71.5% 수준(개념치)
1세대 3주택 이상자	기본 + 30%p	75%	약 82.5% 수준(개념치)

정리하면, 다주택 양도세 중과는 단순히 “세율이 조금 오른다” 수준이 아니라, 과세표준이 높을수록 실질 부담이 급격히 커지는 구조입니다.

4) 2026 조정 대상 지역: 서울 전역 + 경기 12개

다주택 양도세 중과에서 ‘조정 대상 지역’은 정말 중요합니다. 2025년 10월 15일 발표 이후 서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역 체계가 유지된다는 내용이 정책 브리핑/보도자료에 정리되어 있습니다.

[서울 조정 대상 지역]

서울특별시 25개 자치구 전 지역이 모두 조정 대상 지역입니다. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구뿐 아니라 마포구, 성동구, 양천구, 영등포구 등 나머지 21개 구까지 포함해 서울 전역 지정 체계로 이해하시면 됩니다. 

[경기 조정 대상 지역(12개)]

정책 브리핑 기준으로 정리하면, 경기도는 다음 12개 지역이 조정 대상 지역으로 언급됩니다.

• 과천시(전역)
• 광명시(전역)
• 성남시(분당구·수정구·중원구)
• 수원시(영통구·장안구·팔달구)
• 안양시(동안구)
• 용인시(수지구)
• 의왕시(전역)
• 하남시(전역)

다만 실제 실무에서는 구·동 단위의 세부 차이가 발생할 수 있으니, 양도세·대출 적용은 국토부 고시/최신 지정 현황을 최종 확인하는 게 안전합니다. 

 

5) 다주택 양도세 중과 적용 시점: 2026년 5월 10일

본문에서도 가장 중요하게 강조하셨듯이, 2026년 5월 9일까지는 다주택 양도세 중과 유예이고, 2026년 5월 10일부터 다주택 양도세 중과가 다시 적용되는 흐름입니다. 국세청 세율 변동 안내에서도 ‘22.5.10.~’26.5.9.’ 구간이 유예로 정리되어 있어, 5월 10일 이후 적용 여부를 일정 설계의 기준선으로 삼는 것이 좋습니다.

 

또한 최근 보도에서는 “올 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료”와 관련된 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다는 내용도 전해져, 시장에서는 5월 이후 재개 가능성을 높게 보고 있습니다.

 

추가로, 일부 지역에 대해 “5월 9일까지 매매계약을 완료하고 일정 기간 내 양도 시 유예 검토” 같은 언급이 있다는 점도 본문에 포함되어 있었죠. 이 부분은 지역·기간 요건이 붙을 수 있으므로, 실제 해당되는 경우라면 계약일·잔금일·등기·양도일을 기준으로 세무 전문가와 함께 ‘사실관계’부터 먼저 정리하시는 게 안전합니다.

 

6) Q&A: 조정 지역 1채 + 비조정 1채(총 2주택), 중과 대상인가요?

 

정말 자주 나오는 질문입니다. “조정 1채 + 비조정 1채” 구조에서 다주택 양도세 중과는 ‘어느 집을 파느냐’에 따라 결과가 달라집니다.

 

중과 판단 핵심

• 양도 시점에 세대가 2주택 이상인지
• 지금 파는 주택이 조정 대상 지역인지

(1) 비조정지역 주택을 양도하는 경우

세대 전체로는 2주택자일 수 있어도, 양도하는 주택이 비조정지역이면 일반적으로 다주택 양도세 중과가 적용되지 않고 기본세율 구조로 판단합니다.

(2) 조정 대상 지역 주택을 양도하는 경우

세대가 “조정 1 + 비조정 1”인 상태에서 조정 대상 지역 주택을 팔면 다주택 양도세 중과 대상에 포함됩니다. 2주택이면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p가 적용되는 구조죠.

 

그리고 본문에서 강조하신 것처럼, 같은 구조라도 5월 9일 이전에 팔면 중과가 안 될 수 있고, 5월 10일 이후에 팔면 중과가 될 수 있습니다. 결국 다주택 양도세 중과는 “지역 + 보유주택 수 + 양도일”의 결합으로 판단됩니다.

 

7) 1주택자·다주택자 모두 종합부동산세 환급금 조회 체크

1주택자든 다주택자든, 보유한 주택의 공시가격 등이 일정 기준을 넘으면 종합부동산세(종부세)를 납부하게 됩니다. 종부세를 한 번이라도 납부한 적이 있다면 환급금을 꼭 조회해 보시는 걸 권합니다.

 

환급이 발생하는 대표적 사유는 다음과 같습니다.

• 공시가격, 합산 대상 주택 수, 공정시장가액 비율, 공제액(기본공제·장기보유·고령자 공제 등)이 잘못 반영된 경우
• 종부세 세율, 공제금액, 중과 규정 등이 바뀌면서 과거 연도의 세액이 과다 납부된 경우

어떤 채널을 이용하든, 핵심은 환급 청구 기한(통상 납부일로부터 5년)을 넘기지 않는 것입니다. 기한이 지나면 청구권이 소멸될 수 있으니, “나중에”가 아니라 “지금” 확인해 두시는 게 유리합니다.

 

8) 검수 체크리스트(실무 적용 전 확인)

아래 항목은 다주택 양도세 중과를 실제로 적용·판단하기 전에 반드시 점검해야 하는 최소 체크리스트입니다.

• 양도일: 2026년 5월 9일 이전인지, 2026년 5월 10일 이후인지
• 세대 기준 주택 수: 1세대 2주택인지, 3주택 이상인지
• 양도 주택의 위치: 조정 대상 지역인지(서울 전역, 경기 12개 등) 
• 보유기간: 1년 미만/2년 미만/2년 이상(단기 보유 고세율)
• 계약일·잔금일·등기일: 유예 관련 예외 검토가 필요한 경우 사실관계 정리
• 최신 지정 현황: 조정대상지역·규제지역은 고시/공고로 최종 확인

이 체크리스트만 제대로 정리해도, “내가 다주택 양도세 중과 대상인지”를 상당 부분 명확하게 판별할 수 있습니다.

9) 마무리 의견

제 생각에 2026년은 “양도 자체를 미루느냐, 순서를 바꾸느냐, 보유를 유지하느냐”가 세부담을 크게 갈라놓는 해가 될 가능성이 큽니다. 특히 다주택 양도세 중과는 세율이 워낙 가파르게 올라가서, 같은 2주택자라도 조정지역 주택을 먼저 파는지, 아니면 비조정 주택을 먼저 파는지에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.

 

따라서 “세율표만 보고 판단”하기보다는, 양도일(5월 10일 전후), 조정대상지역 여부, 세대 주택 수, 보유기간을 한 번에 놓고 시나리오별로 비교해보는 접근이 가장 현실적입니다.

 

무엇보다 다주택 양도세 중과는 금액이 커질수록 ‘되돌릴 수 없는 비용’이 되기 쉬우니, 가능하면 양도 전 단계에서 세무 검토를 거쳐 리스크를 줄이시는 것을 추천드립니다.

 

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