1주택자인데도 양도세 낸다고요? 비과세 조건 총정리 해드려요

 

"집 팔면 세금 얼마나 나올까 ?  1주택이면 무조건 비과세 아니야?" 이런 막연한 생각만 가지고 계신분들이 아직 많고 자칫하다가는 수천만원의 세금폭탄을 맞으실 수 있습니다. 

 

1세대 1주택 비과세 요건은 매우 엄격하고 세밀하게 적용되며, 2025년에는 특히 비과세 세금 이슈가 복잡해졌기 때문에 반드시 부동산 매매 전 공인중개사 또는 세무사와의 상담을 반드시 받아보시는 것을 추천드립니다. 

 

 

이번 포스팅에서는 비과세 기준, 절세 전략, 실제 사례, 유의사항까지 총정리를 해드리겠습니다 .

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✅  목차

• 비과세 요건 정리표
• 실제 양도세 계산 예시
• 1세대 1주택 기본 절세전략, 비과세
• 반드시 추가확인해야 할 포인트
• 마무리 핵심 포인
• 놓쳐서는 안될 추가정보
  [공시가 12억 넘으면 종부세?]
  [다주택자 중과유예 놓치지 마세요!]

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✅  비과세 요건 정리표 (2025년 기준)

 

아래의 표를 보시고 비과세 요건을 확인해 보시기 바랍니다. 

[비과세 요건표]

구분	비과세 조건
주택 수	세대기준 1주택만 보유, 배우자 포함
보유 기간	최소 2년 이상 보유 필수
거주 요건	조정대상지역이면 2년이상 실거주 필수
실거래가	12억원 이하까지 비과세, 초과분 과세
양도대상	주택, 분양권 제외, 상가겸용주택 일부 불인정

 

★ 세대 기준이므로 본인 외에 배우자와 자녀 명의 주택도 포함이 됩니다. 

 

비과세 요건 되는지는 지금 바로 확인을 해보시기 바랍니다!

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✅  실제 양도세 계산 예시

★ 사례 : 실거래가 15억원 아파트 매도 / 보유, 거주조건 충족 / 1세대 1주택

[양도세 예시]

항목	금액
양도가액	15억원
취득가액	7억원
양도차익	8억원
비과세 한도	실거래가 기준 12억원까지만
과세 대상 양도차익	8억 x 20% = 1.6억
장기보유특별공제 등	적용 여부에 따라 세액 조정 가능
최종 과세 대상	1.6억원에 대해 누진세율 적용(기본세율 6~45%)

 

★ 장기보유 특별공제를 포함하여 최종 과세 금액을 확정하시기 전 반드시 전문가와 상담을 최종적으로 받아보시기 바랍니다. 

 

 

최종 양도차익에 대한 세금을 위해 누진세율 적용을 해보시기 위해서는 아래의 부동산 양도세 계산 및 세율에 대한 내용을 한 번 읽어보시는 것을 추천드립니다. 

 

https://info-world-2025.co.kr/115

2025 부동산 양도세, 양도세율, 면제조건 ! feat. 일시적 1가구 2주택

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✅  1세대 1주택 기본 절세전략(비과세)

1세대 1주택에 해당되신다면 기본적으로 아래의 내용은 절세를 위해 반드시 기억하고 계시기 바랍니다. 

[기본 절세전략 포인트]

전략	설명	효과
2년이상 실거주 충족	조정지역은 반드시 거주까지	수천만원 절세 핵심조건
12억 이내 시점에 매도	시세가 12억 초과되면 매도 시점 조절	비과세 가능성 유지
부부 공동명의 검토	장특공, 보유분산 목적	자산분할+공제가능
1세대 요건 검토	배우자, 자녀, 명의 포함 여부 확인	실수로 다주택자로 분류되는 사례 방지
분양권, 상가겸용 제외 유의	주택 수 산정 시 포함 여부 사전 검토	비과세 무효 방지

 

★ 기본적으로 위의 내용이 충족되신다면 장기보유특별공제에 적용되는지도 반드시 확인해보시기 바랍니다!

 

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✅  실수하지 않으려면 반드시 확인해야 할 포인트

 

위의 비과세 요건을 확인하셨다면 다음의 내용도 추가적으로 확인을 반드시 해보시기 바랍니다. 

[추가 필수 체크사항]

항목	체크사항
2주택 보유 후 매도	기존 주택 양도 시 비과세 적용 어려움
상속주택	조건에 따라 주택수 제외 가능, 신고 전 검토 필수
분양권	주택 수 포함, 비과세 대상에서 제외될 수 있음
임대등록주택	미등록시 1주택 인정 안됨(제도 폐지 유의)
공동명의	세대분할 의심받을 수 있으므로 명확한 구분 필요

 

★ 비과세 기본 요건만 체크하시고 위의 사항들 때문에 비과세 무효가 되는 경우도 많기 때문에 반드시 한 번 체크해 보셔야 하며, 헷갈리는 부분들이 있다면 전문가들과 상담은 꼭 해보시기 바랍니다. 

 

또한 최근 비과세 대상인지 세무사처럼 진단해주는 AI 진단 서비스 등도 있으니 활용해 보시는 것도 추천드려요. 

 

 

추가적으로 부동산 상속, 증여와 관련된 내용이 궁금하시다면 아래의 포스팅을 한번 읽어보세요. 

 

https://info-world-2025.co.kr/135

2025 부동산 증여세, 모르면 손해! 개념부터 세율, 계산, 절세방법까지 완벽정리

 

✅  마무리 핵심 요약

• 1세대 1주택 비과세는 보유, 거주조건, 12억 한도, 세대요건을 충족해야만 적용됩니다. 
  
  
• 실거래가 초과, 거주요건 미충족, 분양권 등 주택 수 중복으로 비과세 탈락 사례가 많습니다. 
  
  
• 반드시 매도 전 조건체크 > 세무상담 > 시뮬레이션을 거쳐야 수천만원 세금 절감이 가능합니다. 

 

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✅ 놓쳐서는 안될 추가정보

 

[공시가 12억 넘으면 종부세?]

https://info-world-2025.co.kr/138

공시가 12억 넘으면 종합부동산세(종부세)? 헷갈리는 기준 , 딱 정리해 드려요.

 

[다주택자 중과유예 놓치지 마세요!]

https://info-world-2025.co.kr/137

다주택자, 올해 안에 안 팔면 세금 수천만원 더 냅니다! (양도세 중과유예)