양도세 수천만원 줄여주는 장기보유특별공제, 이렇게 받으세요!

 

아파트를 오래가지고 있었는데도 양도세를 많이냈어요! 이런 실수는 장기보유특별공제의 정확한 조건을 알지 못해 생기는 문제입니다. 

 

장특공은 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도로 보유기간과 거주기간이 핵심이기 때문에 반드시 알고계셔야 하는 내용입니다. 

 

 

 

이번 포스팅에서는 2025년 기준으로 장특공의 조건, 공제율, 계산법까지 정리를 해보도록 하겠습니다. 

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✅  목 차

• 장기보유특별공제율 정리표
• 장특공 실제 계산 예시
• 장특공 기본 절세전략 5가지
• 장특공 실수하는 사례는?
• 마무리 요약
• 놓쳐서는 안될 정보
  [1주택자도 양도세 낸다고요? 비과세 총정리 해드립니다 .]

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✅  장기보유특별공제율 정리표

 

기본적으로 아래의 표를 보시고 보유기간과 거주기간에 따른 공제율을 확인하시고, 좀 더 정확한 계산을 위해서는 이 내용을 숙지하고서 세무사, 공인중개사와의 상담을 해보시는 것을 추천드립니다. 

 

[기간별 공제율 표]

보유기간	거주기간	공제율 = (보유+거주)x4
3년	3년	24%(12+12)
5년	5년	40%(20+20)
7년	7년	56%(28+28)
10년	10년	80%(40+40)

 

★ 1세대 1주택자라면 보유 및 거주로 각각 최대 40%씩 총 80%까지 공제가 가능하며, 조정대상지역은 거주기간이 필수이며 비조정지역은 보유기간만 충족해도 공제가 가능합니다. 

 

★ 단, 다주택자는 중과 대상이면 장특공은 적용이 불가합니다. 

 

따라서 조건만 맞으신다면 양도세 최대 80%까지 줄일 수 있으니 보유, 거주기간이 있으시다면 반드시 시뮬레이션을 해보시기 바랍니다. 

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✅  장특공 실제 계산 예시

1. 사례 : 서울 아파트 7억원에 취득 > 10년 후 15억원에 매도

2. 조건 : 1세대 1주택자, 보유 10년 + 거주 10년

[장특공 절세 예시]

항목	금액
양도가액	15억원
취득가액	7억원
양도차익	8억원
장특공 공제액	8억 x 80% = 6.4억
과세대상 양도차익	1.6억원(이 금액에 대한 양도세만 부과)

 

★ 여기서 만약 거주기간을 충족하지 못했다면 공제금액은 반으로 줄어들고 세금도 수천만원이 증가해버릴 수 있습니다. 

 

거주 1년 빠졌다고 공제가 절반이 날아가는 사례도 정말 많기 때문에 본인이 한 번 검토한 후에는 반드시 전문가들과 한번 더 상담을 통해서 최종 확인을 해보시기 바랍니다. 

 

 

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✅  장특공 기본 절세 전략 5가지

양도소득세를 최대한 줄이기 위해서는 아래의 5가지 내용은 반드시 체크해 보시기 바랍니다. 

[장특공 절세 체크사항]

전략	설명	절세효과
거주기간 충족 확인	조정대상지역은 반드시 거주까지 필요	공제율 40% > 80%로 증가 가능
보유기간 채운 후 매도	10년보유 + 10년 거주 달성 후 매도	양도세 수천만원 절감
1세대 1주택 조건 유지	중과세 대상이면 공제 불가	공제적용 여부 결정요수
거주 입증자료 준비	주민등록등본 외 공과금, 카드내역 등 필요	세무조사 시 방어자료
부부 공동명의 분산 고려	각각 공제율 적용 시 분할 납세 효과	부부 각각 공제가능

 

★ 중요한 것은 10년만 보유하면 되는 것이 아니라 거주도 하면 할수록 공제율이 높아진다는 것입니다. 

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✅  장특공 실수하는 사례는?

 

1. 거주기간 미충족 : 등본만 옮겨놓고 실거주 증빙이 안되는 경우

 

2. 중과대상 : 2주택 이상으로 적용 불가

 

3. 보유 9년 11개월에 매도 : 날짜를 명확히 파악이 안되어 기준 충족 못하는 경우

 

4. 이사 시 등본 누락 : 실거주 증빙 실패, 거주기간 불인정 사례 다수 발생

 

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✅ 마무리 요약

• 장기보유특별공제는 최대 80%까지 양도차익을 공제해주는 핵심 절세제도입니다. 
  
  
• 보유 , 거주 각각 연 4%씩 최대 10년이 기준이며, 조정대상지역은 거주요건이 필수입니다 .
  
  
• 중과대상 다주택자는 공제 자체가 불가능 하니 사전 전략이 중요합니다. 

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✅ 놓쳐서는 안될 관련 정보!

[1주택자도 양도세 낸다고요? 비과세 조건 총정리]

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1주택자인데도 양도세 낸다고요? 비과세 조건 총정리 해드려요